Владельцы
квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей
недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им
приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный
кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для
того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.
С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился
почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2012 году
этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по
ипотечным программам будет в несколько раз больше.
Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10–15 лет.
За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об
улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например,
на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой
жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и
никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс
переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас
пока сделки с такими квартирами - дело новое.
Насколько все непросто
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина
Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке
прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с
привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить
кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже
выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование -
применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу,
но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по
квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца»,- говорит
Апрелев.
С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы
и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко
не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без
разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки,
особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне
неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет
залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не
слишком крупные российские кредитные организации».
Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир
Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни
заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно
относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об
ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная
возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру».
Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту - значит задеть интересы
банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования
физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой,
предоставление заемщику права досрочного погашения кредита - практика
распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное
погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и
обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого
погашения».
Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер,
«теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на
практике - большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было». «Позицию
банков понять можно,- продолжает он.- Закон - и Семейный, и Гражданский, и
Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не
кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с
предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах». По словам
Талавера, единственное послабление, которое они делают - дают возможность
заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет
погашения ипотечного кредита.
Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам
Константина Апрелева, если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду -
хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже,
чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры,
надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за
кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.
Остается только завещать
Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки
на банк - ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного
договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными»,- говорит
Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.
Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо,
которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и
начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если
имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением
законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе
потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного
исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество»,-
предупреждает Наталья Шелковая.
Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай
- продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации
заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением
кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств.
Естественно, обязательным условием является достижение между
заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей
договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск
покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще
всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность
того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене»,- говорит
она.
